Jaké existují formy vlastnictví nemovitostí?

Každá z forem vlastnictví má své výhody i nevýhody. Níže jsem shrnul základní formy + krátké vysvětlení. 

Přímé (osobní) 

Přímé/osobní vlastnictví je charakteristické tím, že jeho vlastník je zapsán v katastru nemovitostí a uveden v listu vlastnictví. V souvislosti s přímým/osobním vlastnictvím lze hovořit o vlastnictví, které majiteli dovoluje s nemovitostí nakládat dle jeho vlastního uvážení. V případě, že je jediným vlastníkem, může nemovitost prodat, zastavit, pronajmout, zatížit exekucí, věcným břemenem apod. dle své potřeby. Jedná se o nejžádanější a nejdražší typ vlastnictví. Povinností vlastníka bytové jednotky formou přímého vlastnictví je pravidelně hradit fond oprav a další společné náklady vyplývající na provoz bytového domu. Důležitým pojmem v souvislosti s přímým vlastnictvím bytové jednotky je společenství vlastníků jednotek (SVJ). SVJ vzniká dle ustanovení § 1198 odst. 1 NOZ: "nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce." Společenství vlastníků jednotek má příslušné orgány (shromáždění a výbor) a rozhoduje o činnosti a budoucím vývoji. Za tento druh vlastnictví jste povinni hradit daň z nemovitosti.

Družstevní

Základním odlišením od vlastnictví přímého je fakt, že v případě družstevního vlastnictví nevlastníte nemovitost. Vlastníte pouze své členství v družstvu (družstevní podíl). Nakládání s družstevním podílem je omezené oproti přímému vlastnictví. Zjednodušeně družstvo je firma, která "pronajímá" podíly. Bez souhlasu družstva nemůžete nemovitost prodat, pronajmout či zastavit. Družstvo má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Z pozice člena družstva se můžete vyjadřovat prostřednictvím svého hlasu k činnosti a budoucímu vývoji družstva. Veškeré poplatky spojené s členstvím se hradí formou měsíčního nájemného. Pokud máte splacenou anuitu a družstvo k tomu dá souhlas, můžete nemovitost převést do přímého vlastnictví. Anuita je úvěr typicky spojený s výstavbou bytového domu či jeho rekonstrukcí. Hradí se měsíčně, dokud není celý úvěr splacený. Jednoznačnou výhodou družstevního podílu je kupní cena, která bývá z pravidla nižší než u přímého vlastnictví. Proces převodu je jednodušší a rychlejší, kdy stačí pouze zápis v databázi družstva, nikoli nutnost zápisu do KN. Daň z nemovitosti je zahrnuta v nájmu podle velikosti družstevního podílu.

Nájemní

Další variantou vlastnictví je nájemní vlastnictví. Nájemní nemovitost může být obecní, statní nebo soukromá. Nájemní vlastnictví je definováno nájemní smlouvou s vlastníkem nemovitosti. Rámec těchto smluv udává zákon. Odměnou pro vlastníka nemovitosti je předem dohodnuté nájemné. Můžete se rovněž setkat se služebními či podnikovými nájmy, které slouží pro ubytování zaměstnanců. Ti většinou měsíční nájemné hradí srážkou ze mzdy. Další podobnou kategorií je podnájemní vlastnictví. Rozdíl mezi nájemním a podnájemním vlastnictvím je v tom, že podnájemní vzniká mezi nájemcem a podnájemcem, nikoli tedy mezi nájemcem a vlastníkem nemovitosti. Například družstevní byt nelze pronajmout, přesto ho lze za úplatu nabídnout k bydlení. V takovém případě mluvíme o podnájmu.

Podílové

V případě podílového vlastnictví se jedná o vlastnění jedné věci více osobami, čímž dochází k různým omezením. S nemovitostí v podílovém vlastnictví nelze nakládat bez souhlasu ostatních vlastníků podílu. Velikost podílu je zaznamenána v katastru nemovitostí. Pokud vlastníte ideální polovinu nemovitosti, znamená to, že jakákoli část nemovitosti je vlastněna napůl. Problém tedy může vzniknout ve chvíli, kdy se svojí polovinou chcete nějakým způsobem nakládat. Pomalu na každém rozhodnutí týkajícím se nemovitosti se musíte se spoluvlastníkem shodnout. Občanský zákoník udává dle velikosti zásahu prováděné změny, kolik % vlastníků musí souhlasit s takovou změnou. Další formou podílového vlastnictví je společné jmění manželů (SJM).