Jaké jsou podmínky výpovědi nájemní smlouvy z pohledu pronajímatele a nájemce?

Berte v potaz, že zákon z pravidla chrání více nájemce než pronajímatele. Tomuto lze alespoň částečně předejít správně sepsanou smlouvou (samozřejmě v rámci zákona). Dávejte si zejména pozor na neplatná ustanovení, která jsou v rozporu s občanským zákoníkem.

Na úvod je důležité definovat, jak má taková výpověď vypadat:

• Výpověď musí být doručena druhé straně (ideálně poslat s doručenkou);
• Jasně definováno o jakou bytovou jednotku se jedná (číslo bytu);
• Jednostranná výpověď z nájmu na dobu určitou musí mít písemnou formu;
• Jasně definováno kdo a komu výpověď dává.

Jaké výpovědi jsou dle občanského zákoníku možné?

Jaké jsou možnosti výpovědi ze strany nájemce:

1. Bez udání důvodu (§2231)

Nájemce může dát výpověď z nájmu bez udání důvodu, jen pokud se jedná o nájem na dobu neurčitou. Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

2. Změna okolností (§2287)

Nájemce může dát výpověď z nájmu na dobu určitou v případě, že se mu změnily osobní okolnosti tak, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

3. Nemovitost nepoužitelná k bydlení (§ 2227 a § 2266)

Nájemce má možnost nájem vypovědět, pokud se nemovitost stane k bydlení nepoužitelná, nebo v případě kdy pronajímatel neodstranil poškození či vadu nemovitosti v dostatečné lhůtě. Taková výpověď je bez výpovědní doby a tedy by k ukončení nájmu mělo dojít neprodleně po doručení výpovědi.

Jaké jsou možnosti výpovědi ze strany pronajímatele:

1. Pronajímatel potřebuje nemovitost užívat (§ 2288)

Pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe z osobních důvodů, nebo potřebuje byt pro své příbuzné, může dát nájemci výpověď z bytu, avšak jen v případě, že nájem je sjednán na dobu neurčitou. Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

2. Porušení smlouvy nájemcem

Do kategorie zvlášť závažného porušení nájemní smlouvy (§ 2291) spadají důvody:

• Nájemce neplatí nájemné a náklady na služby alespoň po dobu 3 měsíců,
• Nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
• Nájemce způsobuje škody na majetku, nebo obtíže pronajímateli či ostatním osobám, které v domě bydlí,
• Nájemce užívá byt neoprávněným způsobem, nebo k jinému účelu, než bylo stanoveno v nájemní smlouvě.

Před výpovědí musí pronajímatel nejdříve nájemce vyzvat, aby zanechal svého "závadného" chování a upozornit ho, že mu hodlá dát z tohoto důvodu výpověď. Teprve pokud nájemce své chování nezmění, může přistoupit pronajímatel k výpovědi. K předání nemovitosti by mělo dojít bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, nejdéle pak do 30 dní.

Do hrubého porušení smlouvy spadají okolnosti:

• Nájemce dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele (při pronájmu celého bytu) nebo bez vědomí pronajímatele (při podnájmu části bytu, zbývající část nájemce užívá),
• Nájemce neoznámí zvýšení počtu osob v nemovitosti,
• V bytě žije více osob, než přísluší velikosti bytu,
• Nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu,
• Nájemce neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav,
• Nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele,
• Nájemce nezaplatil část jistiny (tzv. kauce),
• Nájemce neumožňuje prohlídku bytu pronajímatelem,
• Nájemce neumožnil opravy a údržbu bytu ze strany pronajímatele.

Počátek běhu výpovědní lhůty je stanoven vždy na první den kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď druhé straně doručena dle ustanovení ve smlouvě.

Nikdy nespoléhejte pouze na uplynutí lhůty smlouvy na dobu určitou. Pokud se nájemník odmítne vystěhovat po vypršení doby nájmu, jedná se o neoprávněné užívání bytu a je třeba danou věc řešit soudním vystěhováním. I toto se bohužel dost často stává a můžete kvůli tomu přijít hned o několik měsíců nájemného.

Výpověď dohodou

Další variantou ukončení nájemní smlouvy je dohoda o skončení nájmu. S dohodou musí souhlasit obě dvě strany. Pokud se obě strany dohodnou, není třeba dodržet 3 měsíční výpovědní lhůtu. U dohody se strany mohou dohodnout na jakémkoli termínu ukončení smlouvy. Dohoda musí být písemnou formou.

Vypořádání kauce

K ukončení nájmu rovněž patří vypořádání kauce, kterou nájemník složil na začátku smluvního vztahu. Ze zákona tato kauce může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu majitel důkladně bytovou jednotku zkontroluje a sepíše s nájemníkem předávací protokol, ve kterém budou případně uvedeny škody a ceny jejich oprav. Vrácená kauce bude o tyto škody přiměřeně ponížena. Kauce lze rovněž použít pro způsobené nedoplatky energií.