Náležitosti rezervační smlouvy (dohody o složení blokovacího depozita)
Rezervační smlouva neboli dohoda o složení blokovacího depozita je zapotřebí k zajištění bezpečného prodeje nemovitosti pro obě strany, tedy kupujícího i prodávajícího. Lze tedy tvrdit, že jakýkoli prodej/koupě nemovitosti bez rezervační smlouvy je značně rizikový a dává možnost jedné ze stran z obchodu utéct bez sankce a nechat druhou stranu zklamanou počítat ztráty, které ji nezdařilý obchod přinesl. Pro prodávajícího to může být zejména promarněný čas se zájemcem, který nakonec nemovitost nekoupí. V případě, kdy prodávající čeká na kupujícího, který si zařizuje schválení hypotéky, můžeme mluvit i o několika týdnech až měsících. Kupující na druhou stranu bez rezervační smlouvy riskuje, že propadne jeho odhad a další náklady spojené se zařizováním hypotéky. Rovněž tak mohou kupujícímu během této doby uniknout ostatní nabídky. Tímto ovšem nechci tvrdit, že jakýkoli obchod obsahující rezervační smlouvu musí být bezpečný. Samozřejmě záleží i na struktuře této smlouvy, zdali je v rovnováze a nezvýhodňuje jednu či onu stranu.
Obě strany se tedy rezervační smlouvou zavážou k věcem, které tato smlouva definuje. Níže jsem shrnul věci, které jsou naprosto klíčové.
- Údaje o prodávajícím a kupujícím - Identifikace osob, kterých se obchod týká (vč. realitní kanceláře - třístranná smlouva). Celé jméno, rodné číslo, aktuální trvalý pobyt; u společností jejich sídlo, IČ a DIČ.
- Prohlášení kupujícího - Prohlášení, ve kterém ujišťuje, že disponuje/obstará finance ke koupi nemovitosti
- Prohlášení prodávajícího - Prohlášení, že nepřevede nemovitost na jinou osobu.
- Přesný popis prodávané nemovitosti - Jasná definice prodávané nemovitosti (včetně pozemků, příslušenství, ale i veškeré právní i faktické zátěže (věcné břemeno, vedená exekuce) pro předejití problémům se skrytými vadami, které lze uplatnit až 5 let po koupi nemovitosti. Doporučuji jasně definovat veškeré známé problémy na nemovitosti!
- Konečnou cenu nemovitosti - je-li součástí prodeje i vybavení domu či bytu, je třeba jej uvést také. Kolik se kromě rezervační jistiny bude doplácet. Zdali bude rezervační jistina zaslána do advokátní/bankovní/notářské úschovy, nebo zůstane na depozitním účtu realitní kanceláře. (tzn. výše rezervace a do kdy zaplatit + případné sankce za zpoždění/nedodržení)
- Způsob úhrady a zajištění jejího převodu - Přímá platba, využití hypotéky; způsob úschovy peněz, lhůta do kdy zaslat.
- Určení sankcí - Ve smlouvě musí být jednoznačně určené sankce za porušení rezervační smlouvy.
- Doba trvaní rezervační smlouvy - většinou se podepisuje s platností na 2 měsíce (záleží na způsobu financování kupujícího). Lze před skončením prodloužit po odsouhlasení obou stran.
- Závazek uzavřít kupní smlouvu (pro obě strany) - v případě nedodržení případné sankce.
- Další - Dále by mělo být specifikováno cokoli, co je v daném obchodě atypické.
